La valeur actuelle nette : la vraie valeur d’un projet de construction

Un mode d’approvisionnement qui génère plus de valeur et stimule l’innovation

Au Québec, depuis plus de 15 ans, les mandats d’amélioration énergétique des bâtiments hospitaliers et scolaires sont octroyés sur la base de leur valeur actuelle nette (VAN) plutôt qu’au plus bas soumissionnaire. Cette approche d’approvisionnement est légale – et déjà adoptée à maintes reprises – dans les secteurs municipal, industriel et commercial.

La VAN combine le coût du projet, les économies annuelles qu’il génère et les subventions auxquelles il est admissible. Le montant de la VAN est pondéré notamment par les durées de vie des équipements et par des taux d’indexation et d’actualisation. Ultimement, il donne une indication du bénéfice financier qu’obtient le client à long terme.

L’utilisation de la VAN aligne les intérêts des professionnels et du client beaucoup mieux que ne le fait l’approche traditionnelle. Voici pourquoi :

  • Avec la VAN, les entreprises sont évaluées en fonction de la valeur de leur projet et non pas sur la base du plus bas soumissionnaire. La VAN donne une valeur aux économies d’énergie et aux subventions. Le modèle du plus bas soumissionnaire incite à réduire les dépenses internes au minimum, ce qui limite inévitablement le temps et l’effort mis sur la conception du projet.
  • En misant sur la VAN, les entreprises sont amenées à économiser plutôt qu’à dépenser. Avec le modèle traditionnel, les entreprises, rémunérées selon un pourcentage des coûts de projets, auront inévitablement intérêt à ce que les coûts de projets soient les plus élevés possible.
  • Pour réussir à présenter le projet ayant la meilleure VAN, les entreprises d’efficacité énergétique doivent déployer un maximum d’efforts et de créativité. Elles ne peuvent se contenter de remplacer les équipements vieillissants par d’autres équipements plus efficaces. Elles doivent plutôt élaborer des solutions qui améliorent les infrastructures du bâtiment de manière globale et approfondie.
  • Dans le processus d’appel d’offres, la VAN constitue une variable commune à tous les projets permettant au client de comparer « des pommes avec des pommes ». C’est d’autant plus utile quand les mesures d’économie, le coût et la période de récupération de l’investissement varient d’un projet à l’autre.

Le graphique suivant montre la valeur actuelle nette sur un horizon de 20 ans d’un projet de 3,2M$ bénéficiant d’une subvention de 400 000$ et générant des économies annuelles de 350 000 $. (On considère un taux d’actualisation de 5% et un taux d’inflation de l’énergie de 1%.)

Graph VAN FR

Scénario comparatif de calcul de la VAN :

Mise à niveau des équipements VS projet de performance énergétique intégré (PPEI)*
  Mise à niveau   PPEI
  Coût   1,2 M$   2,4 M$
  Économies annuelles   Négligeables   200 000 $**
  Subventions   0 $   635 000 $*
  Réduction des coûts d’exploitation   10 %  43 %
  VAN (20 ans)   (395 000 $)   1,4 M$

*Le projet qui sert d’exemple a été implanté par Ecosystem dans un édifice à bureaux du 7100, Jean-Talon Est, Montréal. Voir le projet
**Dans un PPEI, les économies annuelles et les subventions sont garanties.

Maximisation des subventions

La réalisation de projet basée sur la VAN tire un grand profit des subventions disponibles. Les entreprises d’efficacité énergétique ont tout avantage à les maximiser afin d’augmenter la valeur économique de leurs projets. C’est du moins ce que fait Ecosystem, qui réalise tous ses projets selon un contrat de performance et qui regroupe des ressources attitrées exclusivement à l’obtention d’un maximum de subventions pour ses clients. En moyenne, dans les 5 dernières années, les subventions obtenues par la firme ont couvert 27 % des coûts des projets.

Notre bilan

Les projets réalisés sur la base de la VAN ont permis au parc immobilier institutionnel québécois d’atteindre au cours des dernières années des niveaux de performance énergétique et environnementale fort enviables. Pour s’en convaincre, il suffit de considérer que les projets signés Ecosystem ont permis d’éviter l’émission d’environ 375 000 tonnes de gaz à effet de serre en plus de générer plus de 200 M$ en économies cumulées. Ceci représente en moyenne une réduction de 31 % des factures énergétiques de ses clients.